Wenn sich ein Haus nicht verkaufen lässt, braucht es mehr als Geduld. Ein festgefahrener Verkaufsprozess ist kein Zufall, sondern das Ergebnis bestimmter Faktoren, welche wir im ersten Teil des Ratgebers ausführlich beleuchtet haben.
➡ Zum ersten Teil „So wird Ihre Immobilie nicht zum Ladenhüter: Vermeiden Sie diese Fehler!“
Doch auch wenn Ihre Immobilie schon länger online steht, heißt das nicht, dass sie unverkäuflich ist. Vielmehr ist es ein Signal, dass die bisherige Vorgehensweise nicht den gewünschten Erfolg bringt.
Aus unserer Erfahrung bei Dr. Lehner Immobilien wissen wir: Selbst Objekte, die monatelang kaum Resonanz erhalten haben, können mit den richtigen Maßnahmen innerhalb weniger Wochen den passenden Käufer finden.
Die Voraussetzung dafür ist ein strukturiertes Vorgehen – von einer fundierten Neubewertung über eine überzeugende Präsentation bis hin zur gezielten Ansprache geeigneter Interessenten.
In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie Sie den Immobilienverkauf Schritt für Schritt neu ausrichten – von der realistischen Preisfindung über ein stimmiges Exposé bis zur passenden Vermarktungsstrategie.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Analyse statt Abwarten: Eine realistische Neubewertung ist der erste Schritt, um festgefahrene Verkaufsprozesse wieder in Bewegung zu bringen.
- Präsentation entscheidet: Professionelle Fotos, ein überzeugendes Exposé und vollständige Unterlagen schaffen Vertrauen – und erhöhen die Nachfrage.
- Verkauf gezielt steuern: Wer sein Haus ohne Makler verkaufen möchte, muss alle Schritte gut koordinieren – von der Bonitätsprüfung bis zur Verhandlungsstrategie.
- Makler als Neustart: Ein erfahrener Immobilienprofi bringt Struktur, Reichweite und geprüfte Interessenten – gerade bei „Ladenhütern“ ein echter Vorteil.
Schritt 1: Professionelle Immobilienbewertung und Verkaufspreis strategisch anpassen
Ein marktgerechter Preis ist die Grundvoraussetzung für einen erfolgreichen Verkauf der Immobilie. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem, was der Immobilienmarkt bereit ist zu zahlen, kompensiert das auch eine gute Vermarktung nicht.
Selbst der beste Makler kann dann keinen schnellen Abschluss erzielen. Erst wenn der Preis wertgerecht angesetzt ist, greifen Präsentation, Unterlagen und Marketing – andernfalls bleibt jede Immobilie ein Ladenhüter.
Was jetzt zu tun ist
Zweitmeinung einholen
Lassen Sie Ihre Immobilie von einem qualifizierten Immobilienmakler neu bewerten. Eine fundierte Immobilienbewertung schafft die Grundlage für einen realistischen Angebotspreis und eine tragfähige Verhandlungsbasis mit potenziellen Käufern.
Aktuellen Markt analysieren
Wie lange sind ähnliche Immobilien in Ihrer direkten Nachbarschaft online? Gab es dort bereits Preissenkungen? Ein Immobilienprofi hat Zugriff auf Tools, die diese Entwicklung genau aufzeigen.
Strategisch vorgehen
Wenn eine Preisanpassung notwendig ist, sollte sie klar, gut begründet und möglichst einmalig erfolgen. Viele kleine Schritte nach unten wirken auf Kaufinteressenten abschreckend – sie schmälern die Verhandlungsbasis und deuten auf Unsicherheit hin.
Unser Ansatz bei Dr. Lehner Immobilien
Wir erstellen eine detaillierte, datengestützte Marktanalyse, um den optimalen Angebotspreis zu ermitteln und daraus einen professionellen Verkaufsplan abzuleiten – mit klarer Strategie für die nächsten Schritte.
Schritt 2: Informationen zur Immobilie aufbereiten – vom Home Staging bis zum Exposé
Ein überzeugender erster Eindruck entscheidet – oft in Sekunden. Damit Ihre Immobilie nicht zwischen ähnlichen Angeboten auf den Immobilienportalen untergeht, sollte die Präsentation sitzen. Außerdem sollte die Eigentumswohnung oder das Haus für Besichtigungen aufbereitet sein.
Professionelle Immobilienfotos
Investieren Sie unbedingt in professionelle Immobilienfotografie. Diese Investition zahlt sich in der Regel durch einen schnelleren Verkauf zu einem besseren Preis aus.
Unsere Profi-Checkliste für gute Immobilienfotos:
- Fotografieren Sie unbedingt bei hellem Tageslicht und schalten Sie alle Lichter an
- Räumen Sie alle Zimmer gründlich auf und entpersonalisieren Sie diese (private Fotos, zu viel Deko entfernen)
- Schaffen Sie eine neutrale, einladende Atmosphäre
- Nutzen Sie ein Weitwinkelobjektiv (oder die entsprechende Smartphone-Einstellung), um Räume größer und offener wirken zu lassen
- Setzen Sie besondere Merkmale wie einen Balkon, den Gartenblick oder einen Kamin gezielt als Blickfang in Szene.
Professionelles Exposé und passende Marketingkanäle
Statt reiner Datenaufzählung braucht es Texte, die das Potenzial der Immobilie klar herausstellen. Das Exposé sollte potentielle Käufer neugierig machen und zugleich die Fakten präzise liefern.
Inserieren Sie auf großen Portalen und regionalen Plattformen, aktivieren Sie Ihr Netzwerk (z. B. Nachbarschaft, Arbeitgeber, Vereine) und setzen Sie bei Bedarf eine dezente Social-Media-Anzeige auf.
Vollständige Unterlagen
Was auf den ersten Blick nach einem kleinen Versäumnis aussieht, kann den Verkaufsprozess erheblich verzögern. Wer Interesse an der Immobilie hat, erwartet vollständige, transparente Informationen – alles andere wirkt unprofessionell und wirft unnötige Fragen auf.
Checkliste der wichtigsten Unterlagen:
- Energieausweis
- aktueller Auszug aus dem Grundbuch
- Flurkarte
- Baupläne / Grundrisse
- Wohnflächenberechnung
- Nachweise über Modernisierungen
Erwägen Sie Home Staging
Führen Sie kleinere Reparaturen und gezielte, wirtschaftliche Renovierungen (z. B. frische Anstriche, neue Silikonfugen, ausgebesserte Bodenbeläge) durch, streichen Sie Wände in neutralen Farben und gestalten Sie die Räume mit gezielt platzierten (Leih-)Möbeln einladend.
So wirkt die Immobilie wertiger, lässt sich besser vermarkten und der Verkaufsprozess kann sich beschleunigen.
Schritt 3: Die richtige Strategie beim Hausverkauf wählen: Privatverkauf vs. Makler
Gerade wenn sich eine Immobilie schwer verkaufen lässt, kann die Unterstützung eines guten Immobilienmaklers den entscheidenden Unterschied machen. Er agiert als „Reset-Knopf“ und bringt den festgefahrenen Prozess wieder in Bewegung.
Wann es sich besonders empfiehlt, einen örtlichen Makler zu beauftragen:
- Wenn Ihre Immobilie bereits als „Ladenhüter“ gilt und ein Neustart mit frischer, unbelasteter Strategie nötig ist.
- Wenn Ihnen die Zeit, die Fachexpertise oder die emotional nötige Distanz für eine professionelle Vermarktung fehlt.
- Bei rechtlich komplexen Fällen wie dem Verkauf im Rahmen einer Erbschaft, nach einer Scheidung oder wenn ein Wohnrecht eingetragen ist.
Ein erfahrener Makler analysiert die Ursachen für den schleppenden Verkauf, positioniert die Immobilie neu und sorgt für eine gezielte Ansprache passender Käufer. Dabei werden Marktkenntnis, Reichweite und Verkaufspsychologie gezielt genutzt, um Vertrauen zu schaffen und Zeitverluste zu vermeiden.
Bei Dr. Lehner Immobilien kombinieren wir fundierte Wertermittlung, hochwertige Präsentation und strukturierte Vermarktung – inklusive Zugriff auf eine geprüfte Interessentenkartei und individueller Betreuung von der Vorbereitung bis zum Notartermin.
Wer den Hausverkauf ohne Makler weiterverfolgen möchte, sollte sich des hohen Aufwands und der Risiken bewusst sein – besonders bei bereits belasteten Objekten. In solchen Fällen sind Erfahrung, Markttransparenz und professionelle Distanz oft schwer zu ersetzen.
Spezialfälle: Immobilie verkaufen unter besonderen Umständen
Manchmal liegen die Schwierigkeiten beim Verkauf einer Immobilie nicht nur am zu hohen Preis oder am Objekt selbst, sondern an den rechtlichen oder emotionalen Rahmenbedingungen. Hier ist besondere Expertise gefragt.
Geerbtes Haus verkaufen: Emotionale und steuerliche Hürden
Geerbte Immobilien haben ein hohes Ladenhüter-Risiko – noch bevor sie überhaupt auf dem Markt sind. Denn oft dauert es Monate, bis sich Erbengemeinschaften über den Verkauf einigen, rechtliche Fragen geklärt sind und ein gemeinsamer Fahrplan steht. In dieser Zeit verliert das Objekt an Aktualität – und nicht selten auch an Attraktivität.
Was in der Theorie einfach klingt, wird in der Praxis schnell zum emotional aufgeladenen Verhandlungsmarathon. Je länger sich Entscheidungen hinziehen, desto schwieriger wird ein strukturierter, erfolgreicher Verkaufsprozess.
Was Sie konkret bei Fristen, Abläufen und steuerlichen Aspekten beachten sollten, lesen Sie in unserem Ratgeber: “Geerbtes Haus verkaufen: Fristen, Ablauf, Tipps & Tricks, Steuern“.
Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen
Ein lebenslanges Wohnrecht oder ein eingetragener Nießbrauch kann den Käuferkreis stark einschränken – denn Eigennutzer scheiden aus, noch bevor das Inserat gelesen ist. Was bleibt, ist meist eine kleine Gruppe erfahrener Kapitalanleger.
Damit der Verkauf nicht zur Zitterpartie wird, braucht es eine klare Strategie: Der geminderte Wert muss nachvollziehbar berechnet und offen kommuniziert werden.
Professionelle Präsentation und gezielte Ansprache von Investoren machen hier den Unterschied – und sorgen dafür, dass auch besondere Objekte ihren passenden Käufer finden.
Scheidung: Wenn die gemeinsame Immobilie zur Belastung wird
Ein Haus, zwei Eigentümer – aber keine Einigkeit. Nach einer Trennung ist der Verkauf der gemeinsamen Immobilie oft emotional aufgeladen.
Während der eine loslassen will, klammert sich der andere an alte Erinnerungen. Schnell entsteht Stillstand – und der gefährdet nicht nur den Verkaufszeitpunkt, sondern oft auch den Preis.
Was hier hilft, ist ein klarer, neutraler Blick von außen – etwa durch professionelle Vermittlung, rechtliche Beratung oder eine strukturierte Verkaufsplanung.
Welche Möglichkeiten es im Detail gibt und welche rechtlichen Aspekte dabei eine Rolle spielen, lesen Sie in unserem Ratgeber: Scheidung mit Haus – was passiert mit der Immobilie?
Fazit: Mit realistischer Preisbasis und klarer Linie zurück auf Erfolgskurs
Ein „Ladenhüter“ ist keine Eigenschaft der Immobilie, sondern das Ergebnis des bisherigen Verkaufswegs. Mit einem realistischen Preis, einer ansprechenden Präsentation und einem klaren Ablauf lässt sich das Interesse von Käufern wieder wecken – auch nach längerer Standzeit.
Wer all diese Schritte konsequent umsetzt – oder einen Makler beauftragt, der die Vermarktung bündelt und die passende Zielgruppe anspricht – bringt Tempo und Sicherheit in den Prozess. So wird aus Stillstand ein erfolgreicher Abschluss, ohne Zufall und ohne Umwege.
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie heute wert ist? Sprechen Sie mit einem unserer regionalen Experten.
Was kann ich tun, wenn sich mein Haus nicht verkaufen lässt? Häufig gestellte Fragen
Hier beantworten wir die häufigsten Fragen, die uns Eigentümer von „Ladenhütern“ in der Praxis immer wieder stellen:
