Der Verkauf zieht sich, das Interesse bleibt aus – und Ihre Immobilie steht immer noch online?
Wenn sich über Wochen oder gar Monate kein ernsthafter Käufer findet, Besichtigungen ausbleiben und selbst Preisnachlässe keine Wirkung zeigen, ist häufig von einer „Ladenhüter Immobilie“ die Rede.
Für Eigentümer ist das nicht nur enttäuschend, sondern auch zermürbend – besonders, wenn die Gründe nicht klar auf der Hand liegen.
Als erfahrene Immobilienmakler, die tagtäglich Verkäufer in genau dieser Situation beraten, kennen wir diese Unsicherheit nur zu gut.
Oft sind die Gründe hausgemacht, aber für die Betroffenen unsichtbar. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen praxisnah, woran es haken kann – und warum diese Fehler häufiger sind, als viele Eigentümer denken.
Im zweiten Teil des Ratgebers “Ihr Haus lässt sich nicht verkaufen? So bringen Sie Ihre Immobilie zurück auf Erfolgskurs” zeigen wir anschließend, welche konkreten Maßnahmen zum gewünschten Verkaufserfolg führen.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Häufige Fehler beim Immobilienverkauf: zu hoher Angebotspreis, sichtbare Mängel bei Zustand oder Ausstattung, schwache Präsentation und fehlende Unterlagen.
- Ursachen: emotionale Preisvorstellungen, fehlende Marktkenntnis, organisatorische Schwächen im Verkaufsprozess.
- Folgen für Eigentümer: wenige Interessenten, lange Vermarktungsdauer und das Risiko, dass die Immobilie zum „Ladenhüter“ wird.
Warum wird eine Immobilie zum Ladenhüter? Die häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf
Bevor man an Lösungen denkt, braucht es eine ehrliche Bestandsaufnahme. Aus unserer Praxis wissen wir: Wenn eine Immobilie nur schleppend verkauft wird oder bereits als sogenannter Ladenhüter gilt, liegt das selten an einem einzigen Auslöser.
Meist ist es das Zusammenspiel mehrerer Faktoren – und genau diese Stolpersteine schauen wir uns jetzt an.
Fehler #1: Der Angebotspreis ist zu hoch angesetzt
Ein zu hoher Preis ist der mit Abstand häufigste Grund, warum sich eine Immobilie schwer verkaufen lässt – gerade in einem sensiblen Umfeld wie dem aktuellen Immobilienmarkt.
Wird der Preis nicht realistisch kalkuliert, schreckt das nicht nur potenzielle Käufer ab. Oft wird Ihre Immobilie in den gängigen Online-Portalen gar nicht erst den richtigen Zielgruppen angezeigt.
Viele Eigentümer merken erst spät, dass niemand bereit ist, den zu hohen Angebotspreis zu zahlen – und beginnen dann, die Preisschraube nach unten zu drehen.
Eine professionelle Immobilienbewertung verhindert genau diesen Effekt und sorgt dafür, dass Ihre Immobilie von Anfang an zu einem marktgerechten Wert angeboten werden kann.
Die drei häufigsten Ursachen – basierend auf über 30 Jahren Erfahrung:
– Emotionale Bindung
Als Eigentümer verbinden Sie persönliche Erinnerungen und investierte Mühe mit dem geliebten Haus. Dies führt verständlicherweise oft zu einer subjektiven Überschätzung des rein sachlichen Marktwertes.
– Fehlende Marktdaten
Ohne eine professionelle Marktanalyse, die auf echten, vergleichbaren Transaktionen beruht, fehlt die objektive Grundlage für eine realistische Preisgestaltung.
– falsche Vergleichsobjekte
Viele orientieren sich an den Angebotspreisen von Nachbarimmobilien. Entscheidend sind jedoch die tatsächlich erzielten Verkaufspreise, die in den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse erfasst werden und oft deutlich darunter liegen.
Die Immobilie „verbrennt“ am Markt. Wenn ein Objekt zu lange online ist und der Preis mehrfach nach unten korrigiert werden muss, wirkt selbst ein dann fairer Preis auf Interessenten verdächtig und lässt Mängel vermuten.
Fehler #2: Mängel bei Zustand, Lage und Ausstattung
Viele potenzielle Käufer suchen eine Immobilie, die möglichst zeitnah bezugsfertig ist – kein Sanierungsprojekt mit ungewissem Aufwand. Selbst wenn das Objekt Substanz hat: Was veraltet oder ungepflegt wirkt, erzeugt Unsicherheit und bremst den Immobilienverkauf spürbar aus.
Stimmen Preis und Zustand nicht überein oder fehlt eine ehrliche Beschreibung, wird die Immobilie von Interessenten oft direkt aussortiert – gerade bei einem großen Angebot vergleichbarer Objekte.
Typische Mängel, die wir oft sehen:
– Ein sichtbarer Sanierungs- oder Renovierungsstau ist ein K.-o.-Kriterium. Alte Bäder aus den 80er-Jahren, eine veraltete Heizungsanlage oder undichte Fenster signalisieren dem Käufer unkalkulierbare Folgekosten und erheblichen Aufwand.
– Gravierende Nachteile der Lage, wie eine laute Straße oder eine fehlende Anbindung, werden im Exposé beschönigt oder verschwiegen, anstatt professionell und transparent damit umzugehen und die Vorteile der Immobilie umso stärker herauszuarbeiten.
– Ein niedriger Qualitätsstandard oder eine veraltete Ausstattung, wie Bodenbeläge, wenig Licht oder eine unpraktische Raumaufteilung, wirken abschreckend – selbst dann, wenn die Immobilie grundsätzlich Potenzial hat.
Gerade wenn Sie Ihre Immobilie nicht unter Wert verkaufen möchten, ist eine realistische Einschätzung des Immobilienzustands entscheidend.
Denn selbst bei herausfordernden Rahmenbedingungen lässt sich mit der richtigen Preisstrategie und Präsentation ein schneller Verkauf Ihrer Immobilie erzielen – wenn man weiß, worauf es ankommt.
Fehler #3: Eine unprofessionelle Präsentation und nicht gezielte Vermarktung
Der erste Eindruck zählt – und entsteht heute fast immer online. Auf Immobilienportalen entscheiden oft wenige Sekunden über Klick oder Absage. Wird das Potenzial der Immobilie nicht sichtbar, rutscht Ihr Objekt im Überangebot nach unten – und wirkt schnell wie ein typischer Ladenhüter.
Typische Fehler, die Interessenten abschrecken:
– lückenhaftes Exposé
Ein gutes Exposé erzählt eine Geschichte. Es beschreibt nicht nur Zimmeranzahl und Quadratmeter, sondern auch, für wen diese Immobilie ideal ist – und warum. Fehlen Informationen oder wirkt der Text emotionslos, wird die Anzeige schnell weggeklickt.
– Fehlende, notwendige Unterlagen
Wenn wichtige Dokumente wie der Energieausweis, aktuelle Grundrisse oder der Grundbuchauszug nicht sofort verfügbar sind, wirkt der gesamte Prozess unvorbereitet, erzeugt Misstrauen und sorgt für Verzögerungen beim Verkauf.
– unvorteilhafte Objektbilder
Schlecht belichtete, unaufgeräumte und unscharfe Handyfotos verhindern, dass Interessenten das wahre Potenzial Ihres Objektes erkennen. Sie transportieren unbewusst den Eindruck von mangelnder Wertigkeit. Neue Fotos, die gezielt für die Vermarktung erstellt wurden, können hier einen entscheidenden Unterschied machen.
Ohne eine gezielte Vermarktung und überzeugende Darstellung wird der Verkaufsprozess oft ausgebremst, bevor überhaupt die erste Besichtigung stattfindet.
Wer hier spart, verliert nicht nur Interessenten – sondern auch wertvolle Zeit.
Fehler #4: Fehler im Verkaufsprozess
Gerade beim Immobilienverkauf steckt der Teufel im Detail des Prozesses. In unserer langjährigen Praxis sehen wir immer wieder, dass Privatverkäufer den immensen organisatorischen Aufwand und die nötige Professionalität unterschätzen.
Was nach außen einfach aussieht – den gewünschten Angebotspreis festzulegen, ein Inserat zu erstellen, ein paar Besichtigungen zu organisieren, den Preis zu – entpuppt sich im Alltag oft als stressintensives Projekt mit vielen Fallstricken.
Typische Stolpersteine:
– Schlechte Erreichbarkeit
Wer auf Anrufe oder E-Mails von Interessenten nur langsam oder unregelmäßig reagiert, verliert diese schnell an andere Angebote. Der Markt ist schnelllebig.
– Mangelnde Flexibilität bei Besichtigungen
Viele Kaufinteressenten sind beruflich eingebunden und können nur abends oder am Wochenende besichtigen. Fehlende Flexibilität schränkt den Käuferkreis unnötig ein.
– Unstrukturierte oder überladene Besichtigungen
Spontane Termine ohne Vorbereitung oder Massenbesichtigungen, bei denen Interessenten sich allein durch das Haus bewegen, wirken unprofessionell – und schaffen keine vertrauensvolle Atmosphäre.
– Unterschätzter Aufwand
Die Koordination von Dutzenden Anfragen, die Durchführung von Besichtigungen und die Vorbereitung von Verhandlungen sind ein Vollzeitjob, der neben der eigenen Arbeit kaum zu bewältigen ist.
– Fehlende Verhandlungsstrategie
Ohne Erfahrung und eine klare Strategie werden in Preisgesprächen oft unnötige Zugeständnisse gemacht oder Verhandlungen scheitern an Unsicherheiten. Unerfahrene Verkäufer ohne Verkaufsplan neigen dazu, entweder zu früh nachzugeben oder aus Unsicherheit stur zu bleiben – beides führt nicht zum optimalen Ergebnis.
Wer voreilig eine Zusage macht, ohne die Bonität der Interessenten zu prüfen, riskiert Wochen an verlorener Zeit – wenn sich die Finanzierung am Ende doch nicht realisieren lässt.
Fazit: Jeder Ladenhüter hat einen Käufer – mit der richtigen Strategie
Auch wenn sich eine Immobilie nur schwer verkauft, liegt das Problem selten am Objekt selbst. Viel häufiger sind es Preis, Präsentation oder Verkaufsprozess, die in Summe nicht überzeugen – und so ungewollt den Eindruck eines Ladenhüters erzeugen.
Die gute Nachricht: Diese Stolpersteine lassen sich erkennen – und beheben. Wer bereit ist, ehrlich zu analysieren und gezielt nachzusteuern, kann den Verkauf wieder auf Erfolgskurs bringen.
Wenn Sie sich dabei professionelle Unterstützung vom Makler wünschen oder Ihre Immobilie durch einen neutralen Blick neu bewerten lassen möchten, stehen wir Ihnen bei Dr. Lehner Immobilien gerne zur Seite – persönlich, erfahren und vor Ort.
Oder lesen Sie im zweiten Teil unseres Ratgebers, welche Maßnahmen konkret helfen, eine schwer verkäufliche Immobilie neu aufzustellen: „Ihr Haus lässt sich nicht verkaufen? So bringen Sie Ihre Immobilie zurück auf Erfolgskurs!”.
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zu „Wie wird meine Immobilie nicht zum Ladenhüter?“
Hier beantworten wir die dringendsten Fragen, die uns Eigentümer von „Ladenhütern“ in der Praxis immer wieder stellen.
