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Neue Grundsteuer Reform 2025: Eigentümer und Mieter aufgepasst!

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Team | Dr. Lehner Immobilien
4. Februar 2025

Am 1. Januar 2025 ist die Grundsteuerreform in Kraft getreten – eine der bedeutendsten steuerrechtlichen Änderungen der letzten Jahre.

Millionen Eigentümer und Mieter sind betroffen, viele von ihnen stehen vor Fragen und Unsicherheiten.

„Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?“

„Werde ich mehr Grundsteuer zahlen müssen?“

„Was muss ich mit dem Bescheid über den Grundsteuermessbetrag machen?“

„In Städten wie München oder Hamburg wird die Steuerlast für viele Immobilienbesitzer deutlich steigen, da die Grundstückswerte dort enorm gestiegen sind.“ – Immobilienexperten der IHK

Das Jahr 2025, abseits von der schon allgemein bekannten Verteuerung in sämtlichen Lebenslagen, birgt somit auch noch für Immobilienbesitzer viele offene Fragen.

Während einige von der Reform profitieren könnten, etwa durch sinkende Hebesätze, werden andere mit spürbaren Mehrbelastungen rechnen müssen.

Dieser Artikel erklärt Ihnen nicht nur, wie die Reform funktioniert, sondern gibt Ihnen auch praktische Tipps, wie Sie sich optimal vorbereiten können, damit die neue Grundsteuer ab 2025 nicht zum Eklat wird.

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Grundsteuer 2025 – Hintergrund der Grundsteuerreform

Die Reform basiert auf einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018.

Dieses erklärte die bis dahin gültige Grundsteuer für verfassungswidrig, da sie auf Einheitswerten beruhte, die weder aktuelle Marktwerte noch regionale Unterschiede berücksichtigten.

Warum war die Reform notwendig?

  • Veraltete Bewertungsgrundlagen: Die Einheitswerte stammten aus den Jahren 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland).
  • Ungleichheiten: Eigentümer in zentralen Innenstadtlagen zahlten oft weniger als Eigentümer in ländlichen Regionen.
  • Keine Transparenz: Unterschiedliche Bewertungsverfahren führten zu Intransparenz.

Zitat: „Die Reform wurde eingeführt, um die veralteten Bewertungsgrundlagen der Grundstücke zu modernisieren. Mit der neuen Berechnungsmethode soll eine gerechtere und transparente Besteuerung erreicht werden.“ – Business Leaders Network

Zeitplan der Umsetzung

Die Reform wird schrittweise eingeführt, um eine reibungslose Anpassung zu gewährleisten. Hier der Zeitplan:

JahrMeilenstein
2022Neubewertung von 36 Millionen Grundstücken durch die Finanzämter
2023Abgabefrist für die Grundsteuererklärung am 31. Januar
2024Festlegung der Hebesätze durch die Kommunen
2025Inkrafttreten der neuen Grundsteuer am 1. Januar

Wichtig: Verspätete Abgaben führten bereits zu Schätzungen durch Finanzämter, die oft zulasten der Eigentümer ausfallen. Wenn Sie betroffen sind, prüfen Sie die Daten sorgfältig und legen Sie gegebenenfalls Einspruch ein.

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Neue Grundsteuer berechnen – Die neuen Berechnungsgrundlagen ab 2025

Die Reform führt ein neues Berechnungssystem ein, das sich am aktuellen Immobilienwert orientiert.

Die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer misst sich an drei essenziellen Werten. Wie hoch die Grundsteuer im Einzelfall beträgt, können Eigentümerinnen und Eigentümer somit „gewissermaßen“ selbst berechnen, wenn sie die entsprechenden Hebesätze der eigenen Städte und Gemeinden kennen.

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Quelle: Statistisches Bundesamt

Die Formel lautet:

Grundsteuer = Immobilienwert × Steuermesszahl × Hebesatz

Details der Berechnung:

  1. Einheitswert / Immobilienwert: Ermittelt aus Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Gebäudeart und Baujahr. Der Einheitswert wird vom Finanzamt festgelegt und basiert auf Faktoren wie Lage, Bauweise und Ausstattung Ihrer Immobilie. Das Problem? Die Berechnung orientiert sich noch immer an den Wertverhältnissen von 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland – und ist damit alles andere als zeitgemäß.
  2. Steuermesszahl: Ein bundesweit einheitlicher Faktor, abhängig von der Nutzungsart.
  3. Hebesatz: Individuell von den Kommunen festgelegt und stark variierend.

Beispielrechnung: Ein Grundstück mit einem Immobilienwert von 400.000 €, einer Steuermesszahl von 0,31 % und einem Hebesatz von 450 % ergibt: 400.000 × 0,0031 × 4,5 = 5.580 € jährliche Grundsteuer.

Die Bescheide erfolgen Anfang 2025 durch das jeweils zuständige Finanzamt.

Drei Berechnungsmodelle: Bodenwert-, Flächen-, Bundesmodell

Die Reform erlaubt es den Bundesländern, eigene Modelle zur Berechnung der Grundsteuer zu verwenden. Dadurch entstehen Unterschiede:

ModellBeschreibungBundesländer
BodenwertmodellNur Grundstücksfläche und Bodenrichtwert werden berücksichtigt.Baden-Württemberg
FlächenmodellKombination aus Grundstücks- und Wohnfläche mit einem Faktor.Bayern, Hessen, Niedersachsen, Hamburg
BundesmodellBerücksichtigt Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr und Nutzungsart.Berlin, Nordrhein-Westfalen, Sachsen u. a.

Zitat: „Es ist nicht gerecht, dass Eigentümer in strukturschwachen Regionen im Vergleich zu Ballungsgebieten verhältnismäßig weniger Steuern zahlen, obwohl die Belastung für sie prozentual gesehen höher ausfallen kann.” – Deutscher Mieterbund

Regionale Unterschiede: Gewinner und Verlierer der Reform

Die Auswirkungen der Reform hängen stark von den Hebesätzen der Kommunen ab:

RegionHebesatz vorherHebesatz ab 2025Veränderung
Berlin810 %470 %Senkung um 340 %-Punkte
Hamburg540 %975 %Erhöhung um 435 %-Punkte
BayernFlächenmodellFlächenmodellKeine Berücksichtigung von Werten

Mieter sollten beachten, dass die Grundsteuer umlagefähig ist und sich somit direkt auf die Mietkosten auswirken kann.

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Grundsteuerreform 2025 verfassungswidrig? Und täglich grüßt …

Seien wir mal ehrlich: Die Grundsteuerreform 2025 sollte ein für alle Mal Schluss machen mit den Ungerechtigkeiten des alten Systems.

Doch kaum ist die Reform in greifbarer Nähe, schon hagelt es wieder Kritik.

„Das neue Grundsteuergesetz ist verfassungswidrig.” – Prof. Dr. Gregor Kirchhof, Verfassungsrechtler

Ein aktuelles Gutachten des Bundesfinanzhofs (BFH) stellt sogar die Frage, ob das neue Modell überhaupt verfassungskonform ist.

Und jetzt? Warten wir auf das nächste Kapitel in der scheinbar unendlichen Geschichte der Grundsteuer.

Typisierung statt Einzelfallgerechtigkeit – wo bleibt der Blick fürs Detail?

Das Herzstück der Reform ist die sogenannte typisierte Bewertung.

Klingt praktisch, oder? Schließlich müssen über 36 Millionen Grundstücke bewertet werden.

Aber hier beginnt das Problem: individuelle Unterschiede? Fehlanzeige!

Ein unsaniertes Einfamilienhaus von 1880 wird nach den gleichen Maßstäben bewertet wie eine moderne Immobilie in Toplage.

Das Ergebnis? Frust bei Eigentümern, deren Immobilien plötzlich unrealistisch hohe Werte haben – und eine Steuerlast, die für viele nicht nachvollziehbar ist.

Der Einspruchs-Tsunami rollt

Frei nach dem Motto: „Mehr Grundsteuer für alle Eigentümerinnen und Eigentümer“.

Schon jetzt sprechen Experten von einer Einspruchswelle, die alles übertrifft. 

Über drei Millionen Einsprüche gegen Grundlagenbescheide wurden eingereicht – und das ist erst der Anfang. Vor allem die Bodenrichtwerte stehen in der Kritik.

Mal veraltet, mal ungenau, führen sie zu stark schwankenden Bewertungen.

Für viele Eigentümer bleibt nur der Gang zum Finanzamt – Einspruch inklusive.

BFH fordert: Nachweismöglichkeiten für unrealistische Werte

Jetzt kommt der BFH (Bundesfinanzhof) ins Spiel.

Die Richter sagen klar: Typisierungen sind okay, aber sie dürfen keine willkürlichen Werte schaffen. Wenn ein festgelegter Wert den realen Verkehrswert um mehr als 40 % übersteigt, müssen Eigentümer die Möglichkeit haben, das zu korrigieren.

Eine verfassungskonforme Auslegung nennt man das.

Doch seien wir ehrlich: Ist das wirklich die Lösung? Oder nur ein Versuch, die Reform mehr oder weniger am Leben zu halten?

Fakt ist: Die Grundsteuerreform ist noch längst nicht der große Wurf, den viele sich erhofft hatten.

Die Umsetzung der Grundsteuerreform wird ebenfalls zu einem riesigen Kraftakt.

Und während Eigentümer, Gerichte und Finanzämter sich weiter uneinig sind, bleibt eine Frage offen: 

Wann wird aus der Reform endlich ein funktionierendes System?

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Was bedeutet das für Eigentümer?

Falls die Verfassungsmäßigkeit angezweifelt wird, könnten betroffene Steuerbescheide nur unter Vorbehalt ausgestellt werden.

Eigentümer sollten daher ihre Bescheide sorgfältig prüfen und im Zweifel Einspruch einlegen.

Checkliste für Eigentümer: So bereiten Sie sich vor

Praktische Tipps: So bereiten Sie sich vor

  1. Überprüfen Sie Ihre Daten:
    • Grundstücksfläche
    • Bodenrichtwert
    • Wohnfläche
    • Baujahr
  2. Nutzen Sie „BORIS“:
    • Das Online-Portal liefert Bodenrichtwerte für Ihre Region.
  3. Achten Sie auf die Fristen:
    • Einspruch ist nur innerhalb von vier Wochen nach Erhalt des Bescheids möglich.
  4. Beratung einholen:
    • Steuerberater können Ihnen helfen, Einsparpotenziale zu identifizieren.
  5. Wohnfläche genau berechnen:
    • Dachschrägen, Balkone und Terrassen müssen nach bestimmten Vorgaben bewertet werden.

Die Reform hat nicht nur finanzielle, sondern auch wirtschaftliche Folgen:

  1. Für Eigentümer:
    In Ballungszentren wie München oder Hamburg steigen die Kosten.
  2. Für Mieter:
    Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten und könnte die Mieten erhöhen.
  3. Für Investoren:
    Regionen mit moderaten Hebesätzen werden attraktiver.

Handlungsempfehlungen für Eigentümer

  • Prüfen Sie Ihre Daten: Fehlerhafte Bescheide sind keine Seltenheit.
  • Legen Sie Einspruch ein: Die Frist beträgt vier Wochen nach Erhalt des Bescheids.
  • Planen Sie Ihre Finanzen: Rücklagen können unerwartete Belastungen abfedern.

Fazit: Ihr Weg durch die Reform der Grundsteuer

Nutzen Sie die verbleibende Zeit, um sich optimal auf die Änderungen einzustellen. Mit den richtigen Maßnahmen lassen sich finanzielle Nachteile minimieren – und vielleicht sogar Vorteile realisieren.

Sprechen Sie unbedingt mit entsprechenden Experten zu diesem Thema, wie Ihrem Steuerberater, Architekten, Gutachtern, Immobilienmaklern usw.

Sie sind Eigentümer und überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen?

Wir von Dr. Lehner Immobilien stehen Ihnen mit unserer langjährigen Expertise und einem starken Netzwerk zur Seite.

Gemeinsam ermitteln wir den besten Weg, Ihr Objekt erfolgreich zu vermarkten.

Ob Kauf oder Verkauf – kontaktieren Sie uns unverbindlich, um mehr über unsere maßgeschneiderten Lösungen und das Dr. Lehner Prinzip für Ihre Immobilie zu erfahren.

Abschließende praktische Tipps:

  • Prüfen Sie Ihre Daten und Einspruchsmöglichkeiten.
  • Beobachten Sie die Hebesätze Ihrer Kommune.
  • Holen Sie sich rechtzeitig Unterstützung durch Experten.

Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer 2025

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